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Temas de referencia:

Compra-venta

1. Deseo vender mi propiedad, ¿cuáles son los pasos a seguir? 

1.1 ¿Qué es un boleto de compraventa?

1.2 ¿Qué documentación se necesito para vender mi propiedad?

1.3 ¿Cuáles son los gastos de impuestos y cómo se dividen?

1.4 ¿Quién elige al escribano?

1.5 ¿Qué es el estado parcelario?

 

Alquileres

Locadores

2. ¿Qué documentación necesito para alquilar mi propiedad?

2.1 ¿Por qué es conveniente la intervención de una inmobiliaria en un alquiler?

2.2 Tengo un inquilino que dejó de pagar el alquiler, ¿qué puedo hacer?

 

Locatarios

3. ¿Cuáles son los requisitos y documentación que se solicitan para la locación de inmuebles?

3.1 Estoy alquilando y deseo irme antes, ¿pierdo el depósito?

 

Tasaciones

4. Deseo conocer el valor de mi propiedad

 

Servicios Inmobiliarios

5. Compraventas, publicamos su propiedad.

5.1 Asesoramiento sobre sucesiones

5.2 Administración de alquileres

5.3 Búsqueda de propiedades

 

Régimen Impositivo

6. ¿Qué tipos de constancias y certificados existen relacionados con la Transferencia de Inmuebles y para qué se utilizan?

6.1 C.O.T.I. Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles

6.2 I.T.I. Impuesto a la Transferencia de Inmuebles

6.3 ¿Qué es el V.I.R. (Valor Inmobiliario de Referencia)?

 


Compra-venta

 

Deseo vender mi propiedad, ¿cuáles son los pasos a seguir? << Volver


Tasación

El primer paso que debe tomar para poner en venta su propiedad es realizar una tasación de la misma.
Una tasación es asignar un valor de venta a una propiedad en un momento específico, de acuerdo a otras propiedades similares y la oferta y demanda de inmuebles.
Se debe realizar de acuerdo a la ubicación, cantidad de metros cuadrados de la propiedad, valores reales de mercado (fijado por comparables), oferta y demanda de la plaza de inmuebles, valores de construcción y criterio. Una vez tasado el inmueble el paso siguiente es ponerlo a la venta, para eso es muy importante hacer mucha publicidad de nuestra intención de vender. Colocar un cartel de venta en la propiedad es una forma muy efectiva en el proceso, dará noticia a los vecinos y personas que deambulan por la zona (quienes además se lo transmitirán a sus conocidos). También la publicación vía Internet en los portales de inmuebles y en nuestra propia Web.

 

Importante: si la valuación del inmueble supera los $600.000.- usted deberá gestionar el COTI en la AFIP el cual es un trámite obligatorio antes de ofrecer el inmueble a la venta.

 

Oferta

Lo más probable en el proceso de compra-venta es que si hay un interesado en una propiedad haga una oferta, para ajustarse más a sus posibilidades, porque desea modificar alguna condición o por el solo hecho de regatear el precio. Se toma una reserva, detallando las condiciones y el precio ofrecido, y se retira la propiedad del mercado hasta que se cumpla el plazo para contestar del propietario. Una vez obtenida una oferta el propietario puede aceptarla, rechazarla o hacer una contraoferta. Si se aceptan las condiciones y el precio la reserva queda conformada y es un compromiso de compra; si se rechaza, se devuelve la suma de dinero de la reserva al oferente. Si el oferente se arrepiente una vez aceptada la oferta pierde la suma de dinero que dejo en la reserva, y si el vendedor se arrepiente una vez que aceptó la oferta debe devolver la suma de dinero de la reserva mas otro tanto más de su valor. El corredor interviniente por el sólo hecho de haber acercado a las partes tiene derecho a cobrar honorarios en el supuesto de arrepentimiento de cualquiera de las partes al haber aceptado.

 

Boleto de Compraventa

El paso siguiente luego de haberse puesto de acuerdo con el precio y las condiciones es la firma del boleto de compraventa. Por lo general se paga un porcentaje del valor del inmueble, el 30% para ser más exacto, se disponen las condiciones de la venta y la fecha de escrituración, pago y entrega de posesión.

 

Escritura Traslativa de dominio

Este es el instrumento público en el cual culmina toda operación, se realiza ante un escribano. La parte compradora paga el saldo de precio por la propiedad y la parte vendedora hace la entrega de llaves, hecho sumamente importante ya que es la forma que el código civil establece como tradición de la entrega de la posesión. El escribano verificará si todos los impuestos se encuentran pagos, en caso de que haya alguna deuda pendiente lo descontará de lo que cobre el comprador, en ese mismo acto también cobra sus honorarios.

 

 

¿Qué es un boleto de compraventa?  << Volver


Un boleto de compraventa, es un contrato privado entre dos partes (vendedor y comprador), en donde básicamente, ambas partes se obligan a, en un determinado plazo, realizar la escritura traslativa de dominio ante un escribano público. En la escritura el vendedor procede a entregar la posesión de su propiedad y el comprador a pagar el precio/saldo de valor convenido.
Por lo general, con la firma del boleto se entrega un 30% del valor del inmueble y se redactan todas las cláusulas con respecto al pago, plazo de escrituración, lugar, escribano interviniente, los datos de la propiedad en cuestión, etc.

 

¿Qué documentación se necesito para vender mi propiedad?  << Volver


Para poner su propiedad en venta necesitamos que acredite su titularidad con la documentación pertinente, o sea, debe presentar el título de propiedad y su documento de identidad (ambos originales). Si su propiedad se encuentra afectada por la Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512) deberá presentar con la mencionada documentación el Reglamento de Copropiedad y el plano de PH en donde se identifican las distintas unidades funcionales de la edificación. Si usted es un mandatario y debe vender una propiedad de la cual tiene un poder a su favor debe presentar el instrumento público en donde se designa apoderado y donde determina las funciones y actos que puede realizar.

En el caso particular de una Sociedad Anónima se necesita el CUIT, la constancia de Inscripción en AFIP y/o Inspección General de Justicia. Contrato Social, Acta de Reunión de Directorio donde se designan autoridades, acreditar la personería de quien firma por la sociedad y que tenga poderes suficientes para avalar, Ultimo Balance General, si hay bienes inmuebles y/o bienes de capital a nombre de la sociedad.

 

 

¿Cuáles son los gastos de impuestos y cómo se dividen?  << Volver


Los gastos que hay son impuestos y servicios. Varían de acuerdo a las características de la operación, el estado del título de propiedad. Las operaciones alcanzadas por el impuesto a la transferencia de dominio son todas aquellas realizadas a título oneroso por inmuebles ubicados en el país, realizadas por personas físicas y sucesiones indivisas, en la medida que dicha operación no se encuentre alcanzada por el Impuesto a las Ganancias. Los gastos previos a la tramitación de la escritura son a cargo del vendedor y los gastos posteriores a la firma los paga el comprador.

 

¿Quién elige al escribano?  << Volver


En la mayoría de los casos el escribano lo designa el comprador, ya sea en la reserva o en el boleto de compraventa. Cuando se trata de compra de propiedades a estrenar o si el vendedor financia la venta, será él quien designe al escribano. Al realizarse la compra con crédito bancario el comprador también puede designar a un escribano, ya que el banco no nos puede obligar a realizarlo con el escribano que ellos designen para la hipoteca.

 

¿Qué es el estado parcelario?  << Volver


El trámite registra el estado de hecho general de una parcela. Cada Estado Parcelario, dependiendo de las características del inmueble, tendrá una vigencia determinada.
* Incumbencia: están habilitados a presentar el trámite los agrimensores y los ingenieros con incumbencia en el ejercicio de la agrimensura.
* Modo de presentación: si el bien pertenece a la planta urbana y es edificado o baldío, se presenta vía Web. Caso contrario, se ingresa de manera presencial.
* Vigencia:
- Doce (12) años para inmuebles ubicados en la planta sub-rural o rural.
- Seis (6) años para inmuebles ubicados en la planta sub-urbana o planta urbana que se encuentren edificados.
- Dos (2) años para inmuebles ubicados en la planta sub-urbana o planta urbana que se encuentren baldíos.
- Seis (6) años para las unidades funcionales de los edificios afectados al régimen de Propiedad Horizontal, ubicados en Planta Baja.
- Doce (12) años para Unidades Funcionales contenidas en las restantes Plantas, si las hubiere.
La vigencia del estado parcelario de las parcelas que contengan edificios sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se mantendrá mientras subsistan los elementos esenciales de las mismas. El Organismo Catastral denegará la certificación catastral, cuando, habiendo transcurrido los plazos indicados, no se hubiere cumplimentado la verificación de la subsistencia del estado parcelario.
* Plazos: la Gerencia de Servicios Catastrales procesará en tres (3) días hábiles la solicitud correspondiente al Estado Parcelario.

 


Alquileres

Locadores

 

¿Qué documentación necesito para alquilar mi propiedad?  << Volver


Para alquilar su propiedad deberá presentarse con el título de propiedad original, su DNI y dos copias de llaves para entregar una vez alquilada la propiedad.

 

¿Por qué es conveniente la intervención de una inmobiliaria en un alquiler?  << Volver


Usted se encontrará siempre asesorado por profesionales con una vasta experiencia en el rubro. Realizamos el contrato en base a las condiciones y características necesarias para la operación. Buscamos soluciones ante cualquier conflicto que pudiera surgir y lo pondremos en contacto con profesionales idóneos si hiciera falta (abogados, escribanos, arquitectos, gestores, ingenieros). Tomamos todos los recaudos antes de concretar la operación, asesorándolo en todo momento sobre los riesgos posibles, solicitamos informes de dominio, inhibición y VERAZ© para corroborar la solvencia del garante propietario.

 

Tengo un inquilino que dejó de pagar el alquiler ¿Qué puedo hacer?  << Volver


En principio lo que se debe hacer es intimarlo por carta documento al pago del alquiler. Si la situación persiste tendrá que iniciar un juicio. Existen dos tipos de juicios que se pueden realizar, uno es un juicio ejecutivo de "Cobro de alquileres" y otro es un juicio de sumario llamado "Desalojo por falta de pago". Nosotros aconsejamos siempre realizar el primero ya que se trata de un juicio ejecutivo y el proceso es un poco mas ágil. Al iniciarse el juicio se puede pedir como medida cautelar el "embargo preventivo" de la propiedad a nombre de los garantes del inquilino.

Un juicio es la última instancia en la que se reclama el pago, ya que una vez intimado es muy probable que se termine el dialogo entre las partes.

Si usted se encuentra en una situación así, no dude en comunicarse con nosotros para poder asesorarlo mejor. Intentaremos mediar en la situación para encontrar una solución al problema.

 

Locatarios

 

¿Cuáles son los requisitos y documentación que se solicitan para la locación de inmuebles?  << Volver


Los requisitos que por usos y costumbres se solicitan son los siguientes:
- Primer mes de alquiler por adelanto
- Un mes por cada año de contrato (por lo cual puede ser uno, dos, tres, dependiendo del caso).
- Un garante con una propiedad a su nombre ubicada en zona norte (preferentemente) o Capital Federal, libre de cualquier gravámen, hipoteca o régimen de bien de familia.
- Honorarios

 

Estoy alquilando y deseo irme antes, ¿pierdo el depósito?  << Volver


La Ley Nº23.091 que rige las locaciones urbanas tiene prevista la resolución anticipada y en su artículo 8 dice:

ARTICULO 8º — Resolución anticipada. El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un sólo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

Esto quiere decir que el locatario está obligado a cumplir, por lo menos, los seis primeros meses de contrato, si desaloja la propiedad,  antes de este plazo, sin causa alguna, el locador está en condiciones de exigir daños y perjuicios por lo que podría exigir el pago de esos meses. Luego de los seis primeros meses y se debe notificar fehacientemente al locador su decisión de dejar la propiedad con dos meses de anticipación y se debe pagar, como indemnización, un mes y medio del alquiler, si es antes del primer año; y un mes si es después del primer año de contrato. La función del deposito es aparte de esta indemnización, ya que al recibir la propiedad el locador debe verificar si el inmueble no presenta roturas que se culpa del mal uso del locatario.


Tasaciones

 

Deseo conocer el valor de mi propiedad


Si usted está necesitando tasar su propiedad puede comunicarse con nosotros al 4742-1951 y solicite una tasación sin cargo.

 

 


Servicios Inmobiliarios

 

Compraventas, publicamos su propiedad


Publicamos su propiedad a la venta en nuestra página web y páginas webs especializadas, (Argenprop©, Zonaprop©, Inmuebles Clarín, BuscaInmueble.com, Publiprop, Mapiprop, Maixon y otras más). Colocaremos un cartel de venta en su propiedad y además le ofreceremos a nuestros clientes su propiedad y todas aquellas personas que ingresan diariamente a nuestra inmobiliaria en busca de propiedades. Si usted tiene una propiedad de 300m2 o más en la zona delimitada por las calles Av. Centenario, Haedo, Tomkinson y Alsina, no dude en llamarnos! tenemos contacto con constructores que están a la búsqueda de lotes para el desarrollo de emprendimientos en la zona.

 

Asesoramiento sobre sucesiones


Lo asesoraremos acerca del proceso sucesorio, los pasos a seguir según la instancia en la que se encuentre. Verificamos su expediente y le informaremos acerca del estado del mismo. Estimamos el costo de la misma y lo pondremos en contacto con los profesionales con quienes pueda iniciar, continuar y finalizar el proceso sucesorio.

 

Administración de alquileres


Administramos su propiedad durante el alquiler, verificamos que se paguen las facturas de luz, gas, agua y otros servicios que le corresponda pagar al inquilino. Cobraremos el alquiler en el plazo establecido en el contrato cobrando los punitorios correspondientes por demoras. Junto con el alquiler le entregamos una planilla de control y rendición de cuentas más entrega de los recibos pagos. Si usted tiene una propiedad alquilada y desea adquirir este servicio puede llamarnos al 4742-1951. Costo mensual de la administración: 5% del monto del alquiler pagado.

 

Búsqueda de propiedades


Buscamos la propiedad para usted, estamos en red con una amplia red de colegas en la zona, por lo que tenemos conocimiento de otras propiedades que pueden ser de su interés. Si desea que busquemos una propiedad para usted comuníquese con nosotros al 4742-1951 y combine una cita para que podamos conocerlo e interpretemos exactamente qué es lo que busca y necesita.

 


Régimen Impositivo

 

¿Qué tipos de constancias y certificados existen relacionados con la Transferencia de Inmuebles y para qué se utilizan?  << Volver


CERTIFICADO DE NO RETENCION - ITI : deberá solicitarse para evitar sufrir la retención del Impuesto sobre la Transferencia de Inmuebles, si está vendiendo su única vivienda y/o terreno con el fin de adquirir o construir, dentro del término de un año, una propiedad destinada a casa–habitación propia. (ver procedimiento)
CONSTANCIA DE VALUACION - ITI : deberá solicitarse si no puede determinar el valor de la transferencia del inmueble (por ejemplo en el caso de permuta). (ver procedimiento)
CERTIFICADO DE RETENCION - ITI : deberá solicitarse si actúa en representación del dueño de la propiedad y este último es residente en el exterior. (ver procedimiento)
CODIGO DE OFERTA DE TRANSFERENCIA DE INMUEBLES - COTI : deberá tramitarse si el precio a consignar en la negociación, oferta o transferencia; la base imponible fijada a los efectos de los impuestos municipales o tributos similares; o el valor fiscal del inmueble resulten iguales o superiores a $ 600.000. (ver procedimiento)

 

¿En qué consiste el Régimen de Información relativo a la negociación, oferta o transferencia de inmuebles?  << Volver


A partir del dictado de la RG Resolución General N° 2371 se creó un régimen de información relativo a la negociación, oferta o transferencia de inmuebles, con vigencia desde el 01/03/2008.

Los distintos sujetos involucrados en las operaciones de compraventa de inmuebles pasan a tener una serie de obligaciones, las que se detallan a continuación:

Titulares de inmuebles

El “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI) deberá ser tramitado con carácter previo a la ocurrencia de alguno de los siguientes actos, el primero que suceda: negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cualquiera sea su forma de instrumentación, siempre que algunos de los siguientes valores resulten iguales o superiores a $ 600.000: precio consignado en cualquiera de los actos aludidos, base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios, tributos similares o valor fiscal vigente.


Cómo tramitar el COTI

El titular o condómino de un inmueble (o el representante legal de sujetos “residentes en el exterior”) deberá obtener el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), para lo cual podrá:

 

Autorizar a la inmobiliaria que intervenga en la operación a realizar el citado trámite en su representación
  La autorización para que la inmobiliaria interviniente solicite el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) deberá documentarse por escrito con la siguiente información:

 
a) Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación.
b) Ubicación del bien inmueble.
c) Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, indicando el tipo de moneda.
d) Identificación de los condóminos, indicando el/los número/s de la C.U.I.T., C.U.I.L. y/o C.D.I. y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de ellos.

Tratándose de partes indivisas sobre bienes inmuebles, se indicará además el porcentaje a negociar, ofertar o transferir.

La tramitación del “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI) efectuada en estas condiciones implicará para:

 
El “titular o condómino de bienes inmuebles”: la excepción de dar cumplimiento a la obligación de tramitarlo, constituyendo el ejemplar impreso del “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI) entregado por la “inmobiliaria”, comprobante justificativo de tal situación.
La “inmobiliaria”: la confirmación de su participación en el acto de negociación, oferta o transferencia del bien incluido en dicho “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI).”.
Solicitarlo él mismo, a través de alguno de los siguientes medios:
 
a) A través de Internet, con la clave fiscal, mediante el servicio denominado “Transferencia de Inmuebles” opción “COTI”.
b) A través del Centro de Información Telefónica (0800-999-2347) quien brindará la asistencia correspondiente, previa autenticación de los datos del solicitante y le informará el “Código de oferta de transferencia de inmuebles”. Este comprobante podrá ser impreso por el titular o condómino ingresando con su clave fiscal en la página web de la AFIP - www.afip.gov.ar -, en el servicio denominado “Transferencia de inmuebles”, opción "COTI”
c) Mediante SMS, enviando un mensaje de texto al número 2347 (AFIP) a través de su teléfono celular.

El SMS debe contener los siguientes datos (separados por espacios):

COTI CUIT/CUIL/CDI del solicitante Valor del inmueble (sin tipo de moneda, puntos, ni decimales) Domicilio del inmueble por ejemplo:
COTI 20111111112 300000 LUIS M CAMPOS 2415 8 A CAPITAL FEDERAL (enviado al 2347)

El usuario recibirá un número de trámite y el Centro de Información Telefónica se comunicará para brindarle asistencia, previa autenticación de los datos del solicitante y le informará el “Código de oferta de transferencia de inmuebles”. Este comprobante podrá ser impreso por el titular o condómino ingresando con su clave fiscal en la página web de la AFIP -www.afip.gov.ar - , en el servicio denominado “Transferencia de inmuebles”, opción "COTI”. 
 


Tratándose de representantes legales de sujetos residentes en el exterior, el “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI) sólo podrá solicitarse a través de Internet, con la clave fiscal, mediante el servicio denominado “Transferencia de Inmuebles” opción “COTI”.




Inmobiliarias


Cuando en los actos de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles intervenga un sujeto empadronado como inmobiliaria, deberá ingresar, al servicio "Registro de operaciones inmobiliarias", opción "Régimen informativo", disponible en el sitio "web" institucional, a efectos de:

 

Confirmar su participación con carácter previo a la realización de cualquiera de los siguientes actos, el que ocurra primero: negociación, oferta o transferencia del bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación, consignando a tal efecto la identificación del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) proporcionada por el "titular o condómino de bienes inmuebles" e informar los siguientes datos:
 
Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a negociar, ofertar o transferir. De corresponder, se individualizará la superficie del terreno, superficie cubierta y superficie semicubierta.
Año de construcción del bien inmueble, de corresponder.
Importe correspondiente a la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o el valor fiscal vigente, según corresponda.
Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria.

Concluida la transacción se habilitará la opción de impresión de la constancia del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), la que contendrá todos los datos informados por el "titular o condómino de bienes inmuebles" y por la "inmobiliaria".
Rechazar su designación como intermediario en los actos mencionados en el inciso precedente, consignando la identificación del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) proporcionada por el "Titular o condómino de bienes inmuebles", dentro de los 5 días corridos contados a partir de la fecha de obtención del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI).
Ingresar en el caso de las autorizaciones efectuadas por el "titular o condómino de bienes inmuebles", los datos que se detallan a continuación, quedando aceptada su intervención en los actos de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles o derechos sobre bienes inmuebles a construir.

Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación a negociar, ofertar o transferir conforme a la siguiente tabla
 
Ubicación del bien inmueble.
Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, indicando el tipo de moneda.
Identificación de los condóminos, indicando el número de la C.U.I.T., C.U.I.L. y/o C.D.I. y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de ellos.
Tratándose de partes indivisas sobre bienes inmuebles, se indicará además el porcentaje a negociar, ofertar o transferir.
Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a negociar, ofertar o transferir.
Año de construcción del bien inmueble, de corresponder.
Importe correspondiente a la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o el valor fiscal vigente, según corresponda.
Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria.
Transcurridos 30 días corridos contados desde la fecha de la transacción de la carga inicial de datos, sin que la "inmobiliaria" hubiera confirmado o rechazado su designación, el sistema imposibilitará a la "inmobiliaria" la utilización del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI).
En los casos que intervengan "inmobiliarias" en operaciones que corresponda tramitar el COTI y los "titulares o condóminos de bienes inmuebles" no hubieran cumplido con la obligación de obtener el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) y no hubieran autorizado a las "inmobiliarias" a hacerlo, éstas deberán informar tal circunstancia en el servicio "Registro de operaciones inmobiliarias", con carácter previo a la negociación u oferta de dichos bienes o derechos, suministrando, de corresponder, los siguientes datos:
 
Los previstos en el Anexo III de la RG.2371/07,
la identificación del titular o condóminos del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir,
la fecha y número del documento o comprobante que respalde la autorización u orden de venta, contrato de intermediación, mandato, comisión, corretaje inmobiliario o cualquier otro comprobante que cumpla la misma finalidad, y
 
la identificación del sujeto que realiza la autorización.
El suministro de la precitada información por parte de la "inmobiliaria" no constituye una solicitud del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), en consecuencia, no releva a los titulares o condóminos de la obligación de tramitarlo.
Informar el compromiso de transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación, así como el monto de la operación concertada, consignando la identificación del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), dentro de los CINCO (5) días corridos contados desde la ocurrencia de la primera de las siguientes situaciones:
 
a) Firma o cesión del boleto de compra venta,
b) Pago efectuado por el adquirente en concepto de seña, reserva o cualquier otra suma de dinero que implique el derecho a celebrar la escritura traslativa de dominio.
c) Celebración del acto de firma de la escritura,
 
d) Percepción de la retribución, comisión u honorario por parte de la "inmobiliaria titular o asociada",
e) Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia.






Escribanos y funcionarios habilitados


Los escribanos, previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un bien inmueble o, de corresponder, de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cuyo monto sea igual o superior a $600.000, deberán verificar la autenticidad y vigencia de la constancia del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), ingresando al servicio habilitado bajo Clave Fiscal, “Transferencia de inmuebles - Informe Escribanos”, opción “Escrituras traslativas de dominio”.

Una vez verificada la vigencia del “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI) y la exactitud de los datos de identificación del inmuebles, su ubicación, así como la identidad de los titulares, los escribanos deberán:

 

a) Verificar, consignar y/o modificar, de corresponder, los datos detallados en los incisos d), f), g), h) e i) del Anexo III.
b) Informar la identificación de los adquirentes, detallando apellido y nombres, denominación o razón social, C.U.I.T., C.U.I.L. y/o C.D.I. y el porcentaje atribuible de la titularidad del bien inmueble.
c) Informar dentro de los 15 días corridos contados desde la fecha de celebración de la escritura traslativa de dominio, la fecha y número de la escritura y el monto de la transferencia.
d) Informar si en la transacción las partes hubieran suscripto boleto de compraventa o documento equivalente, cuando el monto de la transferencia consignado en la escritura traslativa de dominio resulte inferior en un porcentaje igual o mayor al 30%, respecto del último valor de negociación u oferta informado en la tramitación del COTI.
e) Informar la identidad del o los vendedores, cedidos o cedentes anteriores y en su caso el precio de las cesiones anteriores, cuando se otorgue una escritura traslativa de dominio a favor del cesionario de un boleto de compraventa o cualquier otro contrato que cumpla la misma finalidad y que resulten alcanzados por las obligación de tramitar el COTI.



Efectuada de conformidad la carga de estos datos, el sistema informático emitirá el "Certificado de Bienes Inmuebles". Los escribanos intervinientes deberán emitir el citado certificado en la cantidad necesaria de ejemplares a efectos que los transferentes y adquirentes reciban una copia intervenida del mismo.

Cuando se genere el mencionado certificado el escribano interviniente quedará eximido de presentar el CITI ESCRIBANOS según lo establecido en la RG.781/00.

Cuando se verifiquen datos inexactos dentro de los datos de identificación del inmuebles o su ubicación, los escribanos deberán rechazar el “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI), debiendo el “titular o condómino de bienes inmuebles” solicitar un nuevo “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI).



Procedimiento:
 

Solicitar el COTI:

El titular o condómino podrá optar por solicitarlo él mismo (a través de Internet, del Centro de Información Telefónica o mediante SMS), o bien, autorizar a la inmobiliaria que intervenga en la operación a realizar el citado trámite en su representación.
 
El titular o condómino deberá informar la/las inmobiliaria/s que intervenga/n en la operación.

IMPORTANTE: Durante la vigencia del COTI quedará habilitada la opción para informar, en cualquier momento, la participación de otras inmobiliarias.
(1) La inmobiliaria interviniente deberá ingresar dentro de los 30 días corridos desde la carga de datos, en el servicio bajo Clave Fiscal “Registro de operaciones inmobiliarias”, opción “Régimen Informativo” a efectos de:

 
Confirmar su participación.
Rechazar su designación.
Tramitar el COTI (en caso de ser autorizado por el titular)

El sistema informará al titular, la aceptación o rechazo de la inmobiliaria o el vencimiento del plazo para que la inmobiliaria confirme o rechace su designación (30 días).
>En el caso que la inmobiliaria haya rechazado la designación o se haya vencido el plazo, el titular o condómino deberá ingresar dentro de los 30 días corridos de acaecidas estas circunstancias al servicio “Transferencia de inmuebles” a fin de:

 
Modificar la CUIT de la inmobiliaria que va a participar en la operación.
Informar que no participará una inmobiliaria.
Las inmobiliarias que hayan confirmado su intervención podrán informar (de corresponder), vía web, ingresando al servicio bajo Clave Fiscal denominado “Registro de Operaciones Inmobiliarias”, la participación de otras inmobiliarias en tales actos, las que asumirán el carácter de “Inmobiliarias asociadas”, antes de que participen en tales actos.
Las “Inmobiliarias asociadas” podrán rechazar vía web, ingresando al servicio bajo Clave Fiscal denominado “Registro de Operaciones Inmobiliarias”, su designación dentro de los 10 días corridos, vencido este plazo se considerará confirmada esa participación.
Cuando una inmobiliaria intervenga en la negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir respecto de los cuales los titulares o condóminos de bienes inmuebles no hubieran cumplido con la obligación de obtener el COTI deberán, a partir del 1 de Junio de 2008 y con carácter previo a la negociación u oferta de dichos bienes o derechos, suministrar la siguiente información ingresando al servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias”:

 
La falta de tramitación del COTI por parte de los titulares o condóminos.
Los datos previstos en el Anexo III, la identificación del titular o condóminos del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir, y la fecha y número del documento o comprobante de autorización u orden de venta, contrato de intermediación, mandato, comisión, corretaje inmobiliario o cualquier otra denominación que cumpla la misma finalidad, y la identificación del sujeto que realiza la autorización.

IMPORTANTE: El suministro de esta información no constituye la solicitud del COTI, por lo cual no exime a los titulares o condóminos de dicha tramitación
La inmobiliaria titular o asociada deberá informar la “Confirmación de transferencia” en el servicio bajo Clave Fiscal “Registro de operaciones inmobiliarias” dentro de los 5 días corridos desde la ocurrencia de la primera de las siguientes situaciones:

 
firma o cesión del boleto de compra venta,
pago efectuado por el adquirente en concepto de seña, reserva o cualquier ot5 suma de dinero que implique el derecho a celebrar la escritura traslativa de dominio,
celebración del acto de firma de la escritura,
percepción de la retribución, comisión u honorarios por parte de la inmobiliaria titular o asociada,
cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia.
Previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio cuyo monto sea igual o superior a $600.000, los escribanos deberán verificar la autenticidad y vigencia del Código de Transferencia de Inmuebles (COTI). A estos fines deberán ingresar al servicio “Transferencia de Inmuebles – Informe Escribanos”, opción “Escritura traslativa de dominio”.
 
Luego los escribanos deberán:

 
Verificar o consignar la identidad de los condóminos y su porcentaje de titularidad, superficie total del inmueble, año de construcción, valuación fiscal y nomenclatura catastral.
Informar la identificación de los adquirentes y porcentajes de titularidad de los mismos.
Informar, dentro de los 15 días corridos contados desde la fecha de celebración de la escritura traslativa de dominio, la fecha y número de la escritura y el monto de la transferencia.
Informar si en la transacción las partes hubieran suscripto boleto de compraventa o documento equivalente, cuando el monto de la transferencia consignado en la escritura traslativa de dominio resulte inferior en un porcentaje igual o mayor al 30%, respecto del último valor de negociación u oferta informado en la tramitación del COTI.
Informar la identidad del o los vendedores, cedidos o cedentes anteriores y en su caso el precio de las cesiones anteriores, cuando se otorgue una escritura traslativa de dominio a favor del cesionario de un boleto de compraventa o cualquier otro contrato que cumpla la misma finalidad y que resulten alcanzados por las obligación de tramitar el COTI.
Los escribanos quedan obligados a dejar constancia, en el protocolo y en el texto de la respectiva escritura matriz, de identificación del COTI o su inexistencia y, de corresponder, la “constancia de valuación” y los certificados de retención y de no retención
 


(1) Estos pasos no son necesarios cuando el titular hubiera autorizado a una inmobiliaria para la tramitación del COTI.

 

¿Qué es el V.I.R. (Valor Inmobiliario de Referencia)?  << Volver


por Luis García de www.elcronista.com

 

El Capítulo IV bis del Título II de la Ley Nº 10.707 (según texto de la Ley Nº 19.930) se refiere al "Valor Inmobiliario de Referencia", por el cual se dispone que la Autoridad de Aplicación podrá establecer un valor inmobiliario de referencia para cada inmueble existente en la Provincia, que reflejará el valor económico por metro cuadrado de dicho inmueble en el mercado comercial, fijando que a fin de establecer dicho valor, la citada Autoridad tendrá en cuenta no sólo las características del suelo, su uso, las edificaciones y otras estructuras, obras accesorias e instalaciones del bien sino también otros aspectos tales como su ubicación geográfica, disposición arquitectónica de los materiales utilizados, cercanía con centros comerciales y/o de esparcimiento o con espacios verdes, vías de acceso, y aquellas que en virtud de sus competencias dispusiese a tal fin. El citado valor será actualizado cuatrimestralmente. Asimismo, el segundo artículo incorporado en este Título II, determina que la Autoridad de Aplicación podrá celebrar convenios con organismos públicos o privados que operen o se vinculen con el mercado inmobiliario a fin de obtener información necesaria para establecer el valor inmobiliario de referencia de inmuebles. Por otra parte, contempla la posibilidad de requerir, mediante la implementación de regímenes de información, todos aquellos datos que considere necesarios o convenientes a fin de fijar el valor referido, como así también exigir a los sujetos que revistan el carácter de contribuyentes o responsables del Impuesto Inmobiliario, la presentación de declaraciones juradas informativas, mediante el procedimiento que a tal efecto establezca. El fundamento de esta modificación que fuera recientemente aprobada, está dirigida a evitar las escrituraciones por un valor mucho más bajo que en la realidad se paga por los inmuebles vendidos, con el propósito de afrontar una menor carga tributaria, en este caso, del Impuesto de Sellos. Oportunamente los funcionarios explicaron que si bien la medida adoptada es similar a otros mecanismos establecidos por la AFIP a nivel nacional (valor de automotores y otros bienes), en el Provincia de Buenos Aires presenta aspectos diferenciados.
 

Resolución Normativa 36/09
Teniendo en cuenta que la Ley Nº 19.930 introdujo determinadas modificaciones en el Código Fiscal (Ley Nº 10.397, to. 2004 y modificaciones), en virtud de las cuales se estableció que en determinados actos, contratos y operaciones referidos a bienes
inmuebles, la base imponible para el pago del Impuesto de Sellos podrá estar constituida por el valor inmobiliario de referencia de los mismos, en tanto resulte mayor a la valuación fiscal o precio convenido por las partes, en esta oportunidad se dicta la Resolución
Normativa 36/09 para establecer la manera en que la ARBA hará uso de la facultad acordada, en base a una fórmula general que combinará un conjunto de características relevantes de dichos bienes.
La normativa señalada implementa un sistema de reclamo que podrán utilizar los titulares de dominio de inmuebles o contribuyentes del Impuesto Inmobiliario, por sí o a través de los escribanos intervinientes en la operación, si los hubiere, cuando consideren que el valor
de referencia asignado al inmueble no refleja el real valor económico de dicho bien en el mercado.

 

Contenido normativo
l Vigencia: el "Valor de Inmobiliario de Referencia" (VIR) se establecerá a partir del 1º de junio de 2009, de manera progresiva en los distintos partidos de la Provincia,

l Frecuencia en su actualización: será actualizado anualmente, salvo que se produzcan cambios en las circunstancias de hecho vinculadas con los inmuebles.

l Valor: el VIR de cada inmueble considerará el valor económico por metro cuadrado de dichos bienes en el mercado comercial y su cálculo se basará en una fórmula general que reflejará el grado de asociación del precio de mercado del bien inmueble en cuestión, con el conjunto elegido de características relevantes, seleccionadas por métodos estadísticos.

l Variables para la determinación del valor: entre otros, se tendrán en cuenta las siguientes características: superficie del terreno, superficie cubierta, estado general, antigüedad, número de baños y ambientes, iluminación, fondo libre, número de piso, características del suelo, su uso, las edificaciones y otras estructuras, obras accesorias e instalaciones
del bien, aspectos tales como su ubicación geográfica, disposición arquitectónica de los materiales utilizados, cercanía con centros comerciales y/o de esparcimiento, o con espacios verdes y vías de acceso. La misma no es una enunciación taxativa, quedando
facultada la ARBA para solicitar otros datos adicionales que considere relevantes.

l Obligación de consignar el dato del VIR: este valor establecido será consignado en todo documento, informe o formulario que expida la ARBA, en los cuales se describan datos referidos a inmuebles ubicados en el territorio bonaerense, pudiendo además, ser consultado por los sujetos interesados en la página "web" de la ARBA (www.arba.gov.ar) , ingresando el número de partido - partida del inmueble.

l Reclamo: se podrá interponer cuando el titular o contribuyente del impuesto inmobiliario estime que el VIR, no refleja el real valor económico del bien, el cual podrá ser realizado por el escribano interviniente en aquellos casos en los cuales se celebren por escritura pública actos, contratos y operaciones sobre inmuebles, para lo cual deberán presentar una declaración jurada informativa referente a los datos del inmueble (los artículos 7º y 8º fijan el procedimiento y los datos requeridos). En ningún caso el reclamo interpuesto, tendrá efecto suspensivo respecto de la vigencia del VIR que se cuestiona.

l Respuesta al reclamo por la ARBA: resolverá dentro de los 20 días corridos de la presentación, ratificando o rectificando, según corresponda el VIR, pudiendo consultarse el la ya mencionada página de la "web" la resolución del reclamo.

l Impuesto de Sellos: se sustituye el artículo 265 de la DN. Serie "B" Nº 1/04 y sus modificatorias, estableciendo que: "el impuesto a retener o percibir será el que corresponda tributar por el acto o escritura, de conformidad con lo establecido en el Código Fiscal y sus leyes complementarias." "En el caso de actos, contratos y operaciones referidos a bienes inmuebles, a efectos de calcular la base imponible para el pago del Impuesto de Sellos, el escribano deberá verificar el valor inmobiliario de referencia vigente a la fecha de la operación, si lo hubiere, a través del formulario R-551 A previsto en el artículo 254 de la presente o, en caso de reclamo sobre su cuantía, constancia fehaciente emitida por esta Autoridad de Aplicación, mediante el sistema informático habilitado al efecto."

l Vigencia del VIR: se aplicará de corresponder, a los actos, contratos y operaciones instrumentadas a partir del 1/7/09.

 

fuente: http://www.cronista.com/

 

LEY Nº 23.091 LOCACIONES URBANAS